En los préstamos hipotecarios formalizados a partir del 16 de junio de 2019, el Banco solo puede cobrar una comisión equivalente a la pérdida financiera que puede sufrir como consecuencia de dicha amortización anticipada, con el tope máximo de la comisión pactada.

Esta comisión pactada tiene los siguientes máximos legales:

• Si el tipo de interés es fijo, el 2% durante los primeros 10 años y el 1,5% en el resto del plazo.

• Si el tipo de interés es variable, el 0,15% durante los primeros 5 años o el 0,25% durante los 3 primeros años. Transcurridos éstos, no puede haber comisión.

Pero como decía, aunque la comisión pactada sea alguna de éstas, el Banco sólo podrá cobrar la pérdida financiera. El cálculo de la pérdida financiera está regulado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, determinándose por criterios objetivos comunes aplicables a todas las entidades financieras (el Banco calculará la pérdida, pero no es quien la determina) y depende fundamentalmente de los tipos de interés existentes en el mercado financiero en el momento de la amortización. Simplificando su regulación podemos resumir que el Banco no sufrirá pérdida financiera cuando los tipos de interés ofrecidos en el mercado hipotecario (Interest Rate Swap o IRS) sean superiores a los tipos de interés existentes en el momento de formalizar tu préstamo hipotecario. Si, por el contrario, los intereses actuales han bajado el Banco sufrirá pérdida financiera, y en este caso podrá cobrar la citada pérdida, aunque con el límite máximo de la comisión pactada.

La explicación es sencilla: si al Banco se le amortiza anticipadamente el préstamo y los tipos de interés han bajado, al prestar el dinero (que has amortizado) a otros clientes no podrá obtener la rentabilidad prevista inicialmente.

La evolución del IRS puede seguirse en la web del Banco de España:  

En líneas generales siempre compensa realizar amortizaciones, aunque el Banco te cobre una comisión. Cuanto antes se realicen las amortizaciones más ahorro económico se obtiene; por el contrario, en la fase final del préstamo podría no compensar realizarla porque el coste económico de la comisión sea superior al ahorro de intereses.

Pongamos un ejemplo: tenemos un préstamo de 100.000 euros a 30 años con un tipo de interés fijo del 3% y la comisión de cancelación del 2% los primeros 10 años y la comisión del 1,5% el resto:

• Si queremos amortizar 10.000 a los 8 años, nos quedará una capital pendiente de 81.407,59 €, lo que nos supondrá un ahorro máximo de 8.275,85 € en intereses, aunque tengamos que pagar la comisión, que como máximo será de 200 €.

• Si queremos amortizar 10.000 a los 18 años, nos quedará una capital pendiente de 50.932,69 €, lo que nos supondrá un ahorro máximo de 3.731,26 € en intereses, aunque tengamos que pagar una comisión como máximo de 150 €.

• Si queremos amortizar totalmente el préstamo durante los últimos 16 meses, si la comisión es de 150 €, no nos compensará ya que el ahorro de intereses será inferior a esta comisión.

Cuando se realiza una amortización anticipada parcial, el contrato de préstamo hipotecario permite al prestatario varias opciones:

• Mantener la cuota mensual reduciendo el plazo de amortización.

• Mantener el plazo de amortización reduciendo la cuota mensual.

• Algunos Bancos también permiten introducir periodos de carencia de capital, por lo que durante unos meses se pagarán solo la parte de intereses de la cuota, volviendo posteriormente a la cuota mensual habitual.

Teniendo en cuenta que lo que amortizas anticipadamente siempre es capital y no intereses, el ahorro se produce en los intereses que hubiera devengado el capital amortizado anticipadamente.

Salvando aquellos casos en los que, por motivos personales, quieres que tu cuota mensual futura disminuya, si lo que quieres es obtener un ahorro de los intereses finales del préstamo siempre conviene reducir plazo de amortización y no la cuota.

Pongamos un ejemplo: tenemos un préstamo de 100.000 euros a 30 años con un tipo de interés fijo del 3%, lo que supone pagar una cuota mensual de 421,60 €. A los 10 años realizamos una amortización parcial de 10.000 €:

• Si escogemos reducir el plazo (se reducirá en 41 meses) y continuaremos pagando 421,60 euros: ahorraremos 7.305,85 €.

• Si escogemos reducir la cuota (pasará a 366,15 € mensuales) y nos quedarán 240 cuotas: ahorraremos 3.310,34 €.